Qu’est-ce que le fonds de travaux de la loi Alur ?
Instaurée en 2014 et entrée en vigueur le 1er janvier 2017, la loi Alur introduit officiellement la notion de fond de travaux obligatoire pour toutes les copropriétés. Cela signifie que chaque copropriété doit épargner une somme minimale afin d’anticiper d’éventuels imprévus et financer des travaux de conservation du bâtiment. Pour mieux comprendre, on vous explique tout sur les fonds de travaux de la loi Alur.
Qu’est-ce que le fonds de travaux mis en place par la loi Alur ?
Le fonds de travaux de la loi Alur est une enveloppe budgétaire constituée par la copropriété, dans le but d’anticiper et de financer les dépenses des travaux obligatoires imposés par la réglementation ou décidés par l’assemblé générale des copropriétaires. Grâce à cet argent, les habitants de l’immeuble peuvent par exemple payer le remplacement d’une chaudière collective, la réparation d’un toit, les travaux de rénovation énergétique, d’amélioration ou d’entretien du bâtiment…
Quelles copropriétés sont concernées par le fonds de travaux de la loi Alur ?
Toutes les copropriétés sont concernées par le fonds de travaux de la loi Alur, sauf les 4 exceptions suivantes :
- Les copropriétés neuves livrées il y a moins de 5 ans ;
- Les copropriétés de moins de 10 lots, dans le cas où l’assemblée générale n’a pas voté à l’unanimité pour la constitution d’un fonds de travaux ;
- Les copropriétés ayant déjà constituées un budget travaux équivalent au budget prévisionnel ;
- Les copropriétés pour lesquelles le diagnostic technique global ne fait apparaitre aucun besoin de travaux dans les 10 années à venir.
Qui aliment le fonds de travaux et à quelle hauteur ?
Le fonds de travaux de la loi Alur est alimenté par les copropriétaires par le biais d’une cotisation annuelle, selon les mêmes modalités que le versement des provisions du budget prévisionnel.
Le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire spécifique, afin d’y verser les cotisations.
Le montant total du fonds de travaux est fixé par le syndic de copropriété lors d’une assemblée générale, chaque année. Il ne peut pas être inférieur à 5% du budget total annuel de la copropriété.
La quote-part de chaque copropriétaire pour le fonds travaux correspond aux tantièmes fixés par le règlement de copropriété.
A savoir : plus le lot a de la valeur, plus la somme versée pour les fonds de travaux sera importante.
Comment peut être utilisé le fonds de travaux de la loi Alur ?
Le fonds de travaux de la loi Alur sert exclusivement à financer les travaux demandés par la loi et la règlementation, ainsi que ceux décidés par l’assemblée générale de la copropriété qui ne rentrent pas dans le budget prévisionnel. Cela peut également concerner les travaux d’urgence pour la préservation de l’immeuble demandé par le syndic, sans l’aval de l’assemblée générale.
- Travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autre que ceux de la maintenance ;
- Travaux d’amélioration ou de transformation : ajout de nouveaux éléments, aménagement de locaux à usage commun…
- La réalisation de diagnostics et de consultations…
En revanche, ce fonds ne peut pas être utilisé pour les travaux d’entretien courant de la copropriété. En effet, le budget prévisionnel est normalement censé prévoir et couvrir ces dépenses.
Comment mobiliser le fonds de travaux ?
Avant de se servir de l’argent épargné dans le fonds de travaux, il faut que les copropriétaires votent la décision en assemblée générale. La majorité absolue des votes doit être obtenue pour valider la décision. Et ce, même s’il s’agit de travaux d’urgence décidés par le syndic.
Et que faire si les travaux de concernent que certaines copropriétaires ?
Dans ce cas, les dépenses ne sont pas forcément assumées par tous les copropriétaires. Cela dépend des clés de répartition précisées dans le règlement de copropriété. La possibilité de cette mobilisation partielle doit figurer dans la décision de l’assemblée générale qui a voté les travaux en question.
Prenons un exemple : si les travaux concernent un ascenseur qui dessert uniquement un bâtiment de la copropriété, la dépense pourra être assumée uniquement par les personnes concernées ou par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.
Quelles sont les sanctions en cas de non-constitution du fond de travaux de la loi Alur ?
La loi Alur ne prévoit aucune sanction si le fonds de travaux n’est pas constitué. Cependant, un copropriétaire qui était absent ou opposé à la décision de non-création du fonds de travaux peut saisir le tribunal pour obtenir l’annulation de cette décision.
Est-il possible de récupérer la somme engagée dans le fonds de travaux ?
L’argent engagé dans le fonds de travaux de la loi Alur n’est pas récupérable. Elle reste acquise par le syndic de copropriété, et ce, même si vous vendez votre lot. Vous ne pourrez pas toucher les sommes versées puisque l’argent est rattaché au lot et non au propriétaire.
