Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : que dit la loi ?
La loi du 6 juillet 1989 a pour objectif de réguler et de mieux encadrer les relations entre le propriétaire ou le bailleur et son locataire. Elle compte 47 articles qui abordent à la fois la rédaction du bail, la résiliation du contrat de bail ou encore la révision du loyer. Dans cet article, nous allons nous intéresser plus particulièrement à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui fixe les conditions de résiliations du bail par le propriétaire.
Le congé : les droits et obligations du locataire
L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le locataire à quitter son logement à tout moment, à condition qu’il respecte les formes et les délais indiqués dans l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Autrement dit, un locataire qui veut prendre congé et mettre fin à son bail, doit respecter certaines procédures :
- Il doit informer son bailleur par écrit. En effet, un congé donné de vive voix n’a aucune valeur.
- Le bailleur doit être notifié de la demande par lettre recommandée avec avis de réception, signifié par acte d’huissier ou via une remise en main propre contre émargement ou récépissé.
- Il n’y a pas de modèle et de formulation particulière pour rédiger la demande. Le locataire doit simplement exprimer de façon claire son souhait de partir du logement. Il existe des exemples de lettre type sur internet.
Le locataire peut décider de prendre congé à n’importe quel moment du contrat et pour la date de son choix. Si le contrat de location débutait un 5 mars, il peut prendre fin un 25 décembre à partir du moment où le propriétaire reçoit la demande le 25 septembre.
Donner congé à son locataire : les droits et devoirs du propriétaire ou bailleur
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’autorise pas le propriétaire ou le bailleur à donner congé à son locataire en cours de location, sauf dans quelques cas très précis : une faute du locataire, un motif de vente ou de reprise du logement après un certain nombre d’années. Parmi les fautes du locataire nous pouvons citer :
- Des troubles de voisinage ;
- Des paiements irréguliers de façon répétée ;
- De la sous-location sans autorisation…
Si le locataire ne respecte pas ses engagements, le bailleur ou le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire ou demander au tribunal de résilier le bail.
La clause résolutoire
Cette clause précise, dans le contrat de location, que le propriétaire peut résilier automatiquement le contrat en cas de non-paiement du loyer. Cette clause permet de mettre fin au bail sans passer par le juge. Pour éviter les débordements, la loi du 6 juillet 1989 encadre les motifs visés par cette clause résolutoire.
La résiliation du bail par le tribunal
Si la faute ne vient pas d’un non-paiement du loyer ou d’un défaut d’assurance, la procédure exige de demander la résiliation du bail par le tribunal. C’est au juge d’apprécier la gravité de la faute et de décider si celle-ci entraine ou non une résiliation du bail pour le locataire.
La protection du locataire
Au moment du renouvellement de bail, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une protection de certains locataires, qui ont un droit de renouvellement de leur contrat de bail auquel le bailleur ne peut pas s’opposer. Cela s’applique si le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont en dessous d’un certain plafond de ressources, ou si le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans avec les conditions de ressources citées précédemment.
Le préavis prévu par la loi du 6 juillet 1989
Lorsque le locataire veut quitter son logement, il doit respecter le préavis prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le préavis classique de 3 mois
Pour le locataire, la durée classique du préavis est de 3 mois. A savoir qu’il n’est pas obligé d’attendre la dernière limite pour envoyé la demande de préavis et qu’il peut prévenir bien en amont. Ce délai prend effet à partir du jour de la réception de la lettre recommandée. Tant que la lettre n’a pas été remise ou retirée par son destinataire, le délai de préavis de commence pas.
Dans certains cas, il est possible de prévoir un arrangement entre le propriétaire et le locataire. Si ce dernier propose un nouveau locataire au bailleur et que celui-ci accepte, le locataire actuel pourra quitter les lieux avant la fin du préavis et sera dispensé des obligations financières qui courent jusqu’à la fin du préavis.
Le préavis réduit de 1 mois
Dans le cas d’un logement meublé, le préavis est réduit à 1 mois. Pour les logements vides, le préavis peut passer de 3 à 1 mois dans certaines situations. En effet, la loi Alur a changé des éléments de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 afin de réduire le délai de préavis, si le locataire présente un des motifs suivants :
- Obtention d’un premier emploi ;
- Une mutation professionnelle ;
- La perte d’un emploi ( cela ne s’applique pas dans le cadre d’une démission ou d’un départ à la retraite) ;
- Être bénéficiaire du RSA ou de l’AAH ;
- Si le locataire présente un état de santé qui justifie un changement de domicile ( sur présentation d’un certificat médical) ;
- Si le locataire se voit attribuer un logement social ;
- Si le logement se trouve dans une zone tendue.
Le préavis de 6 mois pour le propriétaire
Lorsque la résiliation émane du bailleur ou du propriétaire, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un préavis de 6 mois à partir du moment où le locataire a été prévenu.
Dans le cas d’un bail meublé, si le propriétaire souhaite en modifier les conditions lorsqu’il arrive à expiration, il doit en informer le locataire avec un préavis de 3 mois.
